据新华社消息，12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行。

做好明年经济工作，会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。

关于房地产，会议作出哪些部署？又释放出何种信号？风口财经采访了多位专家解读。

会议强调，稳住楼市。这是自12月9日政治局会议之后，最高层再一次明确“定调”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从“十四五”圆满收官和顺利开启“十五五”的角度，2024年中央经济工作会议把“稳楼市”上升为更高规格，也赋予了稳楼市在新一轮高质量发展中的重要使命和角色。

作为我国国民经济的支柱行业，房地产业不仅在GDP、就业等方面贡献领先，还通过带动产业链发展进一步支撑着国民经济运行。

“（房地产）这几年的下跌趋势要止住，同时一些回稳的指标必须维持，这个是主基调。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，因为止跌回稳是对房地产也是对整个经济提出来的要求。

“理解房地产，（要）放在提振消费的宏观政策新架构下。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产是消费的重要内容，也是消费的载体和驱动力，比如消费品以旧换新，没有住房交易，其效果没有那么大，有了住房交易，家具家电等以旧换新的效果更大。

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今年以来，消费品以旧换新政策效应显现，特别是家电家居类产品的消费需求在政策拉动下逐步释放。

一方面，家电产品销售保持较快增长。国家税务总局增值税发票数据显示，1-11月份，电视机等家用视听设备零售业、冰箱等日用家电零售业销售收入同比分别增长15.9%和18.7%，11月份同比分别增长28.8%和74.4%。

另一方面，家具产品销售整体向好。数据显示，1-11月份，家具零售业、卫生洁具零售业销售收入同比分别增长16.8%和12.5%，11月份更呈现出快速增长态势，同比分别增长36%和18.8%。

此外，会议确定，明年要抓好的重点任务，第一个方面就是“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”。这既体现了一以贯之的要求，同时进一步彰显了扩大内需的鲜明导向。

会议明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。这是连续三年把房地产防风险相关工作列为中央经济工作的会议议题。

2022年中央经济工作会议明确“有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展……有效防范化解优质头部房企风险”；2023年中央经济工作会议明确“持续有效防范化解重点领域风险。……积极稳妥化解房地产风险……”。

严跃进表示，此次房地产的相关工作，被纳入到“有效防范化解重点领域风险”的范畴。这充分说明在防风险和促稳定方面，房地产相关工作具有重要性、迫切性和历史使命性。

“将房地产止跌回稳放在有效防范化解重点领域风险中，在于房地产不管是作为抵押物，还是融资业务，其风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起。”李宇嘉表示，要实现防风险，坚决守住不发生系统性风险的底线，必须要先防范房地产风险。

值得注意的是，此次会议的表述已出现改变。“相比2024年对重大风险的判断，当前地方债务风险的提法已删除，但房地产和中小金融机构风险的提法还保留，这说明房地产风险依然被列为2025年风险防范的重点领域。”严跃进如是说。

会议明确，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

“房地产产业链条的稳是止跌回稳的评价标准。”同策研究院联席院长宋红卫表示，包括积极推动房企拿地、开工的积极性，销售规模止跌回升，房地产价格稳定等。

宋红卫认为，楼市调控政策基本见底，未来发力在于货币政策和财政政策，未来购房者购房会有更大的实惠，目的是降低购房者的成本和压力，扩大刚需和改善群体的购房潜力。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，2025年，以下调居民房贷利率、增加房企信贷投放、加快推进货币化安置方式实施城中村改造和专项债资金收购保障房为代表，供需两端的房地产支持政策还有进一步加码空间，其中的关键是把计入物价因素后仍然偏高的实际居民房贷利率降下来。

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58安居客研究院院长张波表示，从四季度来看，热点一二线城市的成交量已经有了明显同比提升，购房者入市的脚步也更为坚决，这也显示出政策本身效果在高能级城市有了明确体现。预计后续政策会持续跟进，以推动一二线城市持续回暖，龙头带动的趋势将在明年楼市呈现。

张波续称，后续政策空间还将聚焦在降低交易成本和提高购房补贴两个层面，交易税费各地还可以根据实际情况进于阶段性更大力度降低，同时在购房补贴层面，可以结合人才购房、多子女家庭等情况，政策面进行多维度结合，并加大实际补贴力度以提升实际效果。

会议明确，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

此前，住建部已经明确新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围已经扩围至近300个地级及以上城市，且采用货币化安置方式。本次继续强调要“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度将加大。

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张波认为，城中村改造，不但是“三大工程”的重点之一，也会对楼市潜在需求提升起到直接效果，同步结合“好房子”的不断落地，在平稳楼市的同时，可以进一步打造更多宜居、韧性、智慧城市，更好满足居民美好居住生活需求。

严跃进表示，根据2024年住建部等部委新闻发布会相关工作部署，城中村改造工作的重心和变化在于城市范围的扩大，即从过去的重点城市扩大到各地级市（不包括县），这也就意味着2025年城中村改造的覆盖面会持续扩大，其应该成为2025年促进房地产市场止跌回稳的一项重要抓手。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，从细化政策上来看，未来预计各地有望将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合，其中加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，将有助于加速城中村改造节奏，或将在2025年对新房销售方面产生实际性的拉动效果。

会议明确，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

“这是对2024年提出的‘严控增量、优化存量、提高质量’的最新工作部署。”王青表示，当前对于增量和存量之间的工作重心和定位有变化，总体上是源于房地产市场供求关系发生的重大变化。尤其从存量用地、存量商办项目、存量商品房等角度看，其不光面临去库存等问题，同时也产生了新的金融风险问题。因此，严控增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。

李宇嘉表示，存量用地特别是2022年之前供应的土地，由于其价格明显下跌，很多地块在外围区域，有配建和自持的规定。在当前中心区优质地块开发新一代商品住房的竞争新环境下，按照原有规划可能无法推进开发。

其认为，具体盘活的路径，一方面是调整规划和土地用途（如商改住、商办改公寓等等）、降低或取消配建和自持比例，该项工作已在推进过程中。另一方面，就是由政府用专项债、专项借款来收回。这次特别强调盘活商办用房，除了改公寓外，未来大规模改住宅的可能性比较小，改为长租公寓、保障性租赁住房是比较可行的路径。

陈文静表示，此前专项债用于收购存量闲置土地、3000亿元保障性住房再贷款收购存量商品房政策已经落地，未来相关政策有望继续完善，如财政部细化落地专项债额度等相关政策，为各地执行提供更多资金支持；打通收储过程中存在的价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等卡点，促进存量商品房去化。

会议明确，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

观察历次中央经济工作会议精神，可以看出用词和表述有新变化。其中，2021年中央经济工作会议强调“探索”，即探索新的发展模式；2022年则强调“过渡”，即推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2023年强调“加快”，即加快构建房地产发展新模式；到了2024年中央经济工作会议则强调“推动”。

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严跃进表示，从用词表述上看，在房地产市场的持续调整和改革大潮中，对于房地产发展新模式的定位更加精准、路径更加清晰、方向更加明确。这也就意味着，“房地产发展新模式”已提了4年，每一年都有丰富的理论成果和创新模式，也真正把握了房地产发展新模式的客观规律。

陈文静表示，构建房地产发展新模式或包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。今年以来保障性住房筹集力度不减，配售型保障房筹集建设持续推进；多地现房销售试点也在有序推动。2025年，在预售制、金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度的改革方面或取得一些积极进展。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）